Informe de Mercado Logístico e Industrial en EspañaTendencias, Inversión y Proyecciones Estratégicas
Análisis exhaustivo de los principales hubs logísticos nacionales, dinámicas de inversión y factores estructurales que definirán el sector en el bienio 2025-2026.
Resumen Ejecutivo del Mercado Logístico Español
1.1 Panorama general 2025: año récord en absorción
Superación de los 2,7 millones de m² contratados a nivel nacional
El mercado logístico e industrial español ha consolidado en 2025 su posición como uno de los más dinámicos de Europa, alcanzando una absorción total de más de 2,7 millones de metros cuadrados contratados. Este volumen representa un hito significativo en la trayectoria del sector, situándose como el tercer mejor registro histórico de la serie estadística, solo superado por los picos excepcionales de 2021 y 2022 durante la explosión del comercio electrónico post-pandemia.
La estructura de la demanda revela una maduración notable del mercado. Las operaciones de gran formato —superiores a 50.000 metros cuadrados— han concentrado una proporción creciente del volumen total, impulsadas por la consolidación de operadores de e-commerce, cadenas de distribución alimentaria y empresas de logística contractuales (3PL) de escala internacional.
Crecimiento interanual del 7% respecto a 2024
Según datos de BNP Paribas Real Estate, España lideró el crecimiento logístico en Europa con un repunte del 18% en contratación durante el primer semestre de 2025, en contraste directo con una caída del 7% registrada en el resto del continente. En acumulado de cinco años: España +11%, Europa −24,8%.
| Indicador | España 2025 | Variación | Posición en Europa |
|---|---|---|---|
| Absorción total nacional | >2,7 millones m² | +7% | Outlier positivo |
| Crecimiento H1 2025 | — | +18% | Líder europeo |
| Crecimiento 5 años | — | +11% | Único con crecimiento positivo |
| Inversión total | 1.300 M€ | −10% | Selectividad creciente |
| Capital internacional | 64% de operaciones | Consolidado | Destino prioritario |
Tercer mejor registro histórico de demanda
1.2 Proyecciones 2026: consolidación y profesionalización
Las perspectivas para 2026 apuntan hacia una fase de consolidación y profesionalización del mercado, con moderación del ritmo de crecimiento pero mantenimiento de condiciones fundamentales favorables.
Los centros automatizados consumen entre tres y cinco veces más energía que los activos tradicionales. La escasez estructural de activos "power-ready" condiciona severamente las opciones de localización de operadores con requerimientos energéticos elevados.
Evolución Histórica y Tendencias Estructurales
2.1 Transformación del mercado 2020–2025
La penetración del e-commerce en España ha pasado del 5% del retail en 2019 al 12-15% en 2025, con proyecciones de convergencia hacia el 20% en 2030. Según el informe Inmologística 2025 de EY, el 44% de la demanda total de naves logísticas en España está directamente ligada a operaciones de última milla.
La bifurcación entre activos "verdes" y "marrones" es cada vez más pronunciada. Los activos con certificación BREEAM Very Good o superior comandan primas de renta del 5-15% y tiempos de comercialización 30-50% inferiores.
2.2 Dinámicas de inversión 2024–2025
El volumen de inversión alcanzó 1.300 millones de euros en 2025. Esta estabilidad del volumen global oculta una transformación cualitativa significativa: reducción del número de operaciones pero incremento del ticket medio.
| Segmento | Volumen | % del total | Características |
|---|---|---|---|
| Operaciones >50 M€ | ~611 M€ | 47% | Activos core, contratos largos |
| Operaciones 20–50 M€ | ~416 M€ | 32% | Activos core-plus |
| Operaciones <20 M€ | ~273 M€ | 21% | Activos secundarios |
La rentabilidad prime del sector logístico se situó en el 4,85% a cierre de 2025, con una compresión de 35 puntos básicos. Los activos con contratos de 15-20 años se sitúan por debajo del 4,50%.
Análisis Regional: Principales Hubs Logísticos
3.1 Madrid: liderazgo absoluto en volumen
| Corredor | Cuota | Municipios clave |
|---|---|---|
| A-2 (Henares) | 41% | San Fernando, Alcalá de Henares, Torija |
| A-4 (Sur) | 38% | Getafe, Pinto, Illescas |
| A-42 (Toledo) | 8% | Illescas, Borox, Yepes |
| A-1/A-3 (Norte/Este) | 10% | S.S. de los Reyes, Algete |
| A-5 (Oeste) | 3% | Navalcarnero, Móstoles |
3.2 Barcelona: mercado de alta tensión por escasez de oferta
El mercado logístico de Cataluña presenta un perfil diametralmente opuesto al de Madrid: demanda activa que choca contra una oferta severamente restringida. La absorción de 590.000 m² representa una caída del 13% que refleja la imposibilidad de cerrar operaciones por ausencia de producto.
3.3 Valencia: emergencia como tercer hub nacional
La Comunidad Valenciana ha experimentado la trayectoria más dinámica entre los grandes mercados españoles, consolidándose definitivamente como tercer hub logístico nacional. La absorción de 517.000 m² representa un crecimiento del 42% interanual.
Valencia combina una posición portuaria de primer nivel con costes operativos competitivos y disponibilidad de suelo, configurando una proposición de valor diferenciada para operadores internacionales que buscan alternativas a los saturados hubs de Madrid y Barcelona.